交付纠纷频现，什么样的情况可以拒绝收房（退房）？
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这些年，房地产行情火爆，“一房难求”，能够抢到一套房子是很多购房者梦寐以求的事情。
然而，有一小部分准业主在等到房子交付那一天，却因为房屋交付界面不佳、质量不及预期，心情跌到谷底。
那么，遇到什么情况时，可以拒绝收房？哪些情况又只能用维修解决问题？
一、交付需要具备的条件
商品房买卖合同是需要备案的，主管部门也提供示范文本，要求交付需要达到如下条件（因合同版本不同，条款可能略有区别，但整体上覆盖以下几项）：
1. 商品房已取得建设工程竣工验收备案证明；
2. 商品房取得房屋测绘报告；
3. 商品房取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；
4.商品房为住宅的，出卖人要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；
5. 全装修住宅还要有第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告等其他细化的要求。
商品房相关设施设备要满足的交付条件有：
1. 供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；
2. 供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；
3. 燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；
4. 电话通信：交付时线路敷设到户；
5.有线电视：交付时线路敷设到户。
笔者将之界定为分别对应程序和实体要达到的条件，二者是缺一不可、应同时满足的交付要件。
二、可以解除合同的几种情形
1. 主体结构质量不合格
法律规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
这里的关键词是“主体结构质量”不合格。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。
这部分质量问题多数出在影响房屋安全性能的地基基础、承重的梁、柱、墙等，这些部位出现结构性下沉、倾斜、开裂等问题，大概率可视为主体结构存在问题。
在商品房买卖中如何认定主体质量问题比较复杂，开发商与购房者经常会在主体质量与非主体质量问题上产生争议。在通常情况下，所谓主体结构质量不合格包括三种情况：
1)房屋交付前未经验收。
2)虽然在交付前经过验收但验收不合格。
房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，并申请规划、公安消防、环保部门进行检查，出具认可文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。
在办理商品房交接入住手续时，购房人至少应要求出卖人出示《工程竣工验收报告》等证明文件以查验。
3)房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。
商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量存在质量问题，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。
2. 房屋质量问题严重影响正常居住使用
法律规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
这里分两个层面理解，可以退房的为“严重影响正常居住使用”，而一般的质量问题（非结构性的裂缝、空鼓、返潮、锈蚀、划痕色差等等）是够不到退房的条件，而代之以由开发商提供整改、维修，如果修不好，购房者可委托其他机构维修，此费用由开发商承担。
那么，这个程度的判断，一般从以下几个方面考量：
1）是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响；2）是否严重干扰和影响了买受人的正常生活；3）可否修复，经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对房屋的正常使用功能产生了严重影响。
故，若经过多次的更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人亦有权解除合同，一些生效判决也支持了这一观点。
3. 面积误差比绝对值超出3%
法律规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，……面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”
也即不管面积是小了3%还是大了3%，购房者都有权利不接受这个房屋。
如果购房者仍愿意接受房屋的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
4. 全装修的商品房室内空气质量或建筑隔声不合格，整改后仍不达标的
该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。
随着越来越多全装修房的面世，装修后室内空气质量问题也较受关注。合同中根据国家或者地方标准，对空气质量有标准界定，开发商也会提供相应的检测合格文件，则视为合格。
但若购房者对装修材料和空气质量不放心，自行委托的检测单位进行检验，一般情况下，此报告结论并不能对抗开发商按工程竣工验收要求所做的检测报告。
还有些情况不一定是房屋质量不好造成的，但在现实中也较为常见，一旦出现，购房者亦可以要求退房。
5. 出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行
法律规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”此外这个解除权是有除斥期间的。
这里要说明的是，这个“出卖人迟延交付”，应界定为开发商在约定的交付时间不能够交付房屋，也即标的房屋未达到交付的条件；
而不是说购房者无故不收房、或者仅因一般质量问题不收房就构成此项“出卖人迟延交付”，这是两个不同的概念。
如果说开发商交付的房屋已经达到了交付条件而购房者拒不收房，或者因为开发商就房屋质量和瑕疵进行维修超过了上述期间，购房者也不能据此来要求开发商予以退房或者支付违约金。
6. 因开发商的原因，使购房者无法办理房屋所有权登记
法律规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
这个问题就不用展开说了，意思是不能办理房屋的独立产权证，那么房屋在法律意义上的归属不能放到购房者名下，这样的情况超过期限的，可以要求退房。
作者：高丽敏律师
浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室
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文∣高丽敏
编辑∣二叔
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